TÓM TẮT:
Lĩnh vực trung tâm dữ liệu sẽ tiếp tục phát triển với tốc độ phi thường vào năm 2025. Dựa trên các dự án đang được xây dựng và kế hoạch, thị trường trung tâm dữ liệu toàn cầu có thể sẽ mở rộng với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) là 15% cho đến năm 2027. Đây là dự báo cơ sở của chúng tôi, với tiềm năng tăng trưởng là 20% CAGR cho đến năm 2027.
Ngành công nghiệp này phải đối mặt với nhiều cơ hội và thách thức trong bối cảnh mở rộng nhanh chóng. Sự xuất hiện của công nghệ mới mang đến cơ hội cho tăng trưởng bền vững và tạo ra giá trị. Ngành này cũng phải đối mặt với những thách thức đáng kể, bao gồm hạn chế về nguồn điện và nhu cầu ngày càng tăng vượt quá nguồn cung. Báo cáo này xem xét các vấn đề hệ trọng mà ngành trung tâm dữ liệu toàn cầu đang phải đối mặt và đưa ra các dự đoán cho năm tới:
01. Trí tuệ nhân tạo (AI)
Các ứng dụng của AI đang mở rộng trên hầu hết mọi ngành. Hàng tỷ đô la đã được đầu tư vào AI trong vài năm qua và tất cả các tín hiệu cho thấy nhu cầu trung tâm dữ liệu AI sẽ tiếp tục tăng đà vào năm 2025.
02. Lưới điện
Nhiều người đang kỳ vọng vào các lò phản ứng mô-đun nhỏ (SMR), mặc dù việc triển khai rộng rãi dự kiến sẽ không diễn ra trước năm 2030. Hãy chờ đợi sự tăng tốc của các thỏa thuận SMR vào năm 2025, với tổng số gigawatt cam kết có khả năng tăng gấp đôi.
03. Làm mát bằng chất lỏng
Cơ sở hạ tầng làm mát bằng chất lỏng đã nhanh chóng trở thành một giải pháp mặc định trong xây dựng mới. Đối với các cơ sở hiện có đang chuyển đổi sang khối lượng công việc có mật độ cao hơn, làm mát bằng chất lỏng sẽ là một giải pháp khả thi và là cơ hội để tăng giá trị tài sản.
04. Thị trường vốn
Khoảng 170 tỷ đô la giá trị tài sản trung tâm dữ liệu sẽ cần đảm bảo vay vốn xây dựng hoặc tài chính vĩnh viễn vào năm 2025. Khối lượng bán đầu tư có thể sẽ chỉ ghi nhận mức tăng khiêm tốn vào năm 2025 do chênh lệch giá mua-giá bán tiếp tục.
NỘI DUNG CHI TIẾT:
TRÍ TUỆ NHÂN TẠO
Ngành công nghiệp trung tâm dữ liệu đang ở buổi bình minh của một kỷ nguyên biến đổi, được thúc đẩy bởi sự tiến bộ không ngừng của trí tuệ nhân tạo. Cuộc cách mạng công nghệ này không chỉ phát triển cảnh quan cơ sở hạ tầng kỹ thuật số mà còn đang định hình lại nó một cách cơ bản.
Cốt lõi của cuộc cách mạng AI là sự tiến bộ nhanh chóng trong công nghệ bán dẫn. Ngành công nghiệp này đang chứng kiến một cuộc chạy đua hướng tới sự thu nhỏ vượt xa cả Định luật Moore.
Các ứng dụng của AI đang mở rộng trên hầu hết mọi ngành, bao gồm chăm sóc sức khỏe, dịch vụ tài chính, vận tải và sản xuất. Hàng tỷ đô la đã được đầu tư vào AI trong vài năm qua, điều này đang thúc đẩy nhu cầu về cơ sở hạ tầng trung tâm dữ liệu mạnh mẽ và hiệu quả hơn. Do đó, việc xây dựng trung tâm dữ liệu toàn cầu hiện đang ở mức kỷ lục. Tất cả các tín hiệu cho thấy nhu cầu AI sẽ tiếp tục tăng đà vào năm 2025.
Trong hai năm qua, các đơn vị xử lý đồ họa (GPU) đã trở nên mạnh mẽ hơn đáng kể, với sự chuyển đổi từ công nghệ 7 nanomet (nm) sang 5 nm và cuối cùng là 2 nm. Ví dụ, chip H100 của NVIDIA, dựa trên công nghệ 7 nm, tự hào có khoảng 208 tỷ bóng bán dẫn với mật độ rack là 41 kilowatt (kW). Thế hệ tiếp theo, được gọi là GB200 hoặc Project Blackwell, sử dụng công nghệ 5 nm với mật độ rack dự kiến là 130 kW. Nhìn xa hơn, chip 2 nm được dự đoán sẽ đạt mức đáng kinh ngạc 250 kW mỗi rack. Thiết kế trung tâm dữ liệu sẽ tiếp tục phát triển vì có thể tiêu thụ nhiều năng lượng hơn trong các cơ sở nhỏ hơn.
Sự tiến bộ nhanh chóng của công nghệ GPU đã cho phép đào tạo các mô hình ngôn ngữ lớn nhanh hơn nhiều. Ví dụ, một nhiệm vụ tính toán trước đây mất 32 giờ để thực hiện giờ có thể được hoàn thành chỉ trong một giây với công nghệ GPU mới nhất. Với tốc độ xử lý ngày càng tăng, các chương trình AI có thể đào tạo trên các tập dữ liệu ngày càng lớn. Các chuyên gia trong ngành hiện đang dự đoán rằng trong vài năm tới, các công ty công nghệ sẽ hết dữ liệu chất lượng cao để đào tạo các mô hình ngôn ngữ AI.
Khả năng đào tạo, lặp lại và cải thiện các mô hình AI với tốc độ nhanh hơn nhiều đang làm cho toàn bộ hệ sinh thái AI trở nên có giá trị hơn. Tốc độ đổi mới AI sẽ tiếp tục tăng tốc với mỗi thế hệ GPU mới.
Tách rời các cơ sở đào tạo và suy luận AI
Nhu cầu năng lượng cho các cơ sở đào tạo AI là rất lớn, với các dự án mới thường xuyên yêu cầu 1 gigawatt (GW) điện hoặc hơn. Để so sánh, một cơ sở 1 GW tiêu thụ lượng điện năng tương đương với 800.000 ngôi nhà ở Mỹ trong suốt một năm. Điều này đã dẫn đến sự phân biệt giữa các cơ sở đào tạo AI, thường được xây dựng gần các nguồn điện và các cơ sở suy luận, được đặt gần các trung tâm dân cư hơn để người dùng cuối truy cập và độ trễ thấp hơn. Sự tách biệt này là cần thiết do các yêu cầu tính toán khổng lồ để đào tạo so với bản chất phân tán hơn của các hoạt động suy luận. Việc tách rời các trung tâm dữ liệu AI có điểm tương đồng với ngành công nghiệp và sự phân biệt giữa các kho hàng khu vực và các cơ sở chặng cuối.
LƯỚI ĐIỆN
Theo Cơ quan Năng lượng Quốc tế (IEA), nhu cầu điện toàn cầu sẽ tăng khoảng 4% vào năm 2025. Đây là tốc độ tăng trưởng hàng năm cao nhất trong hai thập kỷ qua, không bao gồm sự phục hồi sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và đại dịch COVID-19. Tăng trưởng nhu cầu sẽ được thúc đẩy bởi các yếu tố bao gồm hoạt động kinh tế mạnh mẽ, tăng sử dụng điều hòa không khí trong bối cảnh nhiệt độ tăng cao và tăng cường áp dụng các công nghệ như xe điện (EV) và máy bơm nhiệt.
Việc đưa tin rộng rãi trên các phương tiện truyền thông về trung tâm dữ liệu trong vài năm qua đã khiến nhiều người liên tưởng không đúng các thách thức năng lượng toàn cầu chủ yếu với trung tâm dữ liệu. Mặc dù đúng là các trung tâm dữ liệu tiêu thụ một lượng lớn điện năng và ngành này đã phát triển nhanh chóng trong những năm gần đây, nhưng điều quan trọng cần lưu ý là các trung tâm dữ liệu sẽ chỉ chiếm khoảng 2% mức tiêu thụ điện năng toàn cầu vào năm 2025. Hơn nữa, mức tăng nhu cầu điện trung tâm dữ liệu cho đến năm 2030 được dự đoán sẽ ít hơn 1/3 lượng điện tăng thêm cần thiết cho cả EV và điều hòa không khí.
Trung tâm dữ liệu là một thành phần của tình thế tiến thoái lưỡng nan năng lượng toàn cầu phức tạp. Việc tăng cường áp dụng EV, điện khí hóa máy móc, tăng mức tiêu thụ điện năng ở các nước đang phát triển và vô số các yếu tố khác đều góp phần làm tăng mức tiêu thụ điện năng toàn cầu. Sẽ cần một cách tiếp cận toàn diện để giải quyết các thách thức năng lượng toàn cầu, bao gồm tạo ra năng lượng sạch hơn và tiêu thụ năng lượng hiệu quả hơn trên tất cả các ngành và loại hình bất động sản.
Hiện tượng phân cụm đang dẫn đến tắc nghẽn cung cấp điện, trì hoãn sự phát triển ở các thị trường lớn và chuyển hướng đầu tư sang các khu vực mới
Các trung tâm dữ liệu có xu hướng tập trung lại với nhau. Ở một số khu vực đô thị, điều này đang dẫn đến tình trạng tắc nghẽn đáng kể trong việc cung cấp điện cho các dự án phát triển mới. Các thị trường trung tâm dữ liệu lớn nhất toàn cầu của Bắc Virginia, Tokyo và London là những ví dụ điển hình về điều này. Ngoài ra, các cụm trung tâm dữ liệu được phân bổ không đồng đều trên toàn cầu. Do đó, có một số tiểu bang và quốc gia đáng chú ý nơi các trung tâm dữ liệu chiếm một tỷ lệ đáng kể trong tổng nhu cầu điện. Ví dụ, các trung tâm dữ liệu ở Singapore chiếm khoảng 7% tổng mức tiêu thụ điện. Ở Ireland, chúng chiếm 21% tổng mức tiêu thụ điện. Và tại Hoa Kỳ, chúng chiếm khoảng 26% tổng mức tiêu thụ điện năng của Virginia.
Các dự báo tiêu thụ năng lượng trung tâm dữ liệu cho đến cuối thập kỷ bị che mờ bởi một loạt các điều không chắc chắn, bao gồm tốc độ áp dụng AI, loạt ứng dụng AI đang mở rộng và tiềm năng tiết kiệm năng lượng đáng kể. Nhưng điều chắc chắn là ngành trung tâm dữ liệu sẽ tiếp tục phát triển với tốc độ nhanh chóng, được thúc đẩy bởi nhu cầu ngày càng tăng về sức mạnh tính toán. Các dự báo ước tính rằng nhu cầu năng lượng trung tâm dữ liệu toàn cầu sẽ tăng gấp đôi trong vòng 5 năm tới lên 100 GW.
Với mức độ nhu cầu đặc biệt, cả thị trường đã thành lập và thị trường mới nổi sẽ trải qua mức độ phát triển lớn hơn vào năm 2025. Các nhà cung cấp siêu quy mô có thể sẽ là những người tiên phong vào các thị trường mới, tiếp theo là các nhà cung cấp dịch vụ đồng vị trí. Sự phát triển trung tâm dữ liệu sẽ tiếp tục tập trung ở những nơi có sự hội tụ của năng lượng, đất đai, cơ sở hạ tầng và nhân tài.
Các thách thức về truyền tải điện sẽ gia tăng, trì hoãn sự phát triển trung tâm dữ liệu lên đến bốn năm hoặc hơn
Tắc nghẽn cơ sở hạ tầng điện là một trở ngại lớn cho sự phát triển trung tâm dữ liệu. Sự khan hiếm năng lượng chiếm phần lớn tiêu đề, nhưng điều quan trọng không kém là thời gian kéo dài cần thiết để xây dựng đường dây tải điện. Những thách thức này sẽ tiếp tục gia tăng khi ngành trung tâm dữ liệu mở rộng nhanh chóng sang các khu vực địa lý mới. Ở nhiều thị trường, có thể mất bốn năm hoặc hơn để kéo dài đường dây điện công suất cao đến các địa điểm phát triển mới. Hầu hết sự chậm trễ này có liên quan đến việc đảm bảo quyền lợi và phê duyệt theo quy định. Chuỗi cung ứng tiếp tục bị thách thức, đặc biệt là đối với máy biến áp và thiết bị đóng cắt, nhưng mua sắm thiết bị không phải là nguyên nhân chính gây ra sự chậm trễ trong việc truyền tải.
Những thách thức này đã dẫn đến sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn địa điểm, với việc đất đai hiện đang được đánh giá dựa trên công suất điện khả dụng và khoảng cách đến đường dây tải điện, thay vì giá cả hoặc tổng diện tích. Các công ty tiện ích hiện đang lựa chọn kỹ lưỡng hơn trong việc phê duyệt Thỏa thuận mua điện (PPA), sử dụng các biểu mẫu tiếp nhận kỹ lưỡng và phí đăng ký để lọc ra những người đầu cơ. Điều này thường được coi là tích cực đối với ngành vì nó tập trung các nguồn lực hạn chế vào các dự án nghiêm túc, có nguồn vốn tốt. Tuy nhiên, nó không giải quyết được vấn đề cơ bản là thời gian thực hiện dài đối với việc phát triển cơ sở hạ tầng.
Nhiệt tình cho hạt nhân sẽ tiếp tục đạt được đà
Năng lượng hạt nhân đang nổi lên như một giải pháp ưa thích để đáp ứng nhu cầu năng lượng ngày càng tăng của các trung tâm dữ liệu, đặc biệt là cho các ứng dụng tính toán hiệu năng cao và AI. Các công ty công nghệ là những đơn vị chiếm dụng không gian trung tâm dữ liệu lớn nhất và họ có các mục tiêu không phát thải ròng tích cực nhất. Năng lượng hạt nhân cung cấp một giải pháp cho cả hai thách thức.
Khi các lưới điện truyền thống phải vật lộn để theo kịp nhu cầu năng lượng ngày càng tăng, năng lượng hạt nhân đang nhận được sự quan tâm như một nguồn năng lượng thay thế sạch và đáng tin cậy cho các trung tâm dữ liệu. Nhiều PPA hạt nhân đã được ký kết vào năm 2024 liên quan đến các nhà máy hạt nhân đang hoạt động cũng như các nhà máy đã ngừng hoạt động sẽ được kích hoạt lại vào khoảng năm 2028. Tuy nhiên, đường ống phát triển cho các cơ sở hạt nhân quy mô lớn bổ sung bị hạn chế. Thay vào đó, sự chú ý đã chuyển sang một dạng năng lượng hạt nhân khác: các lò phản ứng mô-đun nhỏ.
Thỏa thuận lò phản ứng mô-đun nhỏ (SMR) có khả năng tăng gấp đôi vào năm 2025, mở ra một nguồn năng lượng xanh mới cho trung tâm dữ liệu
Ngoài năng lượng hạt nhân quy mô lớn truyền thống, ngành công nghiệp trung tâm dữ liệu đang khám phá các SMR có thể cung cấp từ 1,5 đến 300 megawatt điện. Các SMR là mô-đun và có khả năng mở rộng, khiến chúng có khả năng trở thành giải pháp lý tưởng cho trung tâm dữ liệu với một phần nhỏ chi phí hạt nhân quy mô lớn truyền thống.
Điều quan trọng cần lưu ý là công nghệ SMR vẫn đang trong giai đoạn phát triển ban đầu, với việc triển khai thương mại ở Mỹ dự kiến sẽ không sớm hơn năm 2030. Tuy nhiên, nếu các SMR trở thành một giải pháp thay thế năng lượng đáng tin cậy, chúng có thể cung cấp cho trung tâm dữ liệu nguồn năng lượng xanh dồi dào. Điều này sẽ có ý nghĩa quan trọng đối với việc lựa chọn địa điểm, thiết kế trung tâm dữ liệu và hoạt động đang diễn ra. Có rất nhiều công ty trên toàn thế giới đang phát triển các SMR do mức độ hứng thú và đầu tư vào lĩnh vực này. Theo Cơ quan Năng lượng Hạt nhân (NEA) và Hiệp hội Hạt nhân Thế giới (WNA), hơn 100 địa điểm đang được đánh giá để lắp đặt SMR. Một số thỏa thuận đáng chú ý đã đạt được vào năm 2024 giữa các công ty SMR và các nhà điều hành trung tâm dữ liệu. Vào năm 2025, hãy chờ đợi sự tăng tốc của các thông báo SMR, với tổng số gigawatt cam kết có khả năng tăng gấp đôi. Một số nhà phát triển SMR đã nổi lên như những người chiến thắng sớm sau khi đảm bảo các hợp đồng cấp cao bao gồm Oklo, Kairos, X-energy và Holtec. Tuy nhiên, lĩnh vực cạnh tranh có thể sẽ phát triển trong những năm tới khi công nghệ được phát triển, thử nghiệm và triển khai.
Bất chấp sự lạc quan, những thách thức vẫn ở phía trước đối với việc triển khai SMR và ngành trung tâm dữ liệu
Bất chấp cơ hội mà các SMR mang lại, những thách thức vẫn còn đó. Các rào cản pháp lý, chi phí ban đầu cao và các vấn đề nhận thức của công chúng vẫn là những rào cản đáng kể đối với việc áp dụng rộng rãi các SMR. Các ngành công nghiệp hạt nhân và trung tâm dữ liệu sẽ cần hợp tác chặt chẽ với chính phủ, cơ quan quản lý, cộng đồng địa phương và các nhà đầu tư để vượt qua những trở ngại này.
Việc triển khai ban đầu các SMR vào đầu những năm 2030 có thể sẽ diễn ra tại các cơ sở hạt nhân hiện có, nơi đã có sẵn cơ sở hạ tầng cần thiết, phê duyệt theo quy định và các chuyên gia hạt nhân. Các giai đoạn triển khai SMR tiếp theo có thể sẽ là tại các nhà máy phát điện đã ngừng hoạt động do cơ sở hạ tầng hiện có của chúng hoặc ở các khu vực nông thôn chưa phát triển, được di dời khỏi các trung tâm dân cư lớn. Điều này sẽ cho phép nhiều thời gian hơn để công nghệ trưởng thành và để công chúng cảm thấy thoải mái với các SMR. Điều quan trọng là việc lắp đặt SMR được nhúng trong các khu vực đô thị lớn dự kiến sẽ không diễn ra trong một thời gian nữa.
LÀM MÁT BẰNG CHẤT LỎNG
Cuộc đua giành vị trí tối cao về AI không chỉ còn là sức mạnh tính toán - nó đang trở thành một cuộc chiến về hiệu quả năng lượng. Khi các đại gia công nghệ đổ hàng tỷ đô la vào cơ sở hạ tầng AI, họ cũng đang vật lộn với thách thức làm mát các cụm GPU ngày càng dày đặc và ngốn điện. Điều này đã khơi mào một làn sóng đổi mới mới, từ việc phát triển kiến trúc chip tiết kiệm năng lượng hơn đến các hệ thống làm mát bằng chất lỏng tiên tiến.
Nhu cầu năng lượng của AI đặt ra những câu hỏi quan trọng về tính bền vững và phân bổ nguồn lực. Khi AI tiếp tục phát triển, liệu lưới điện của chúng ta có thể theo kịp? Và công chúng sẵn sàng chịu chi phí môi trường ở mức độ nào cho sự tiến bộ của AI? Cuộc cách mạng AI chắc chắn đang thay đổi thế giới, nhưng lượng khí thải năng lượng của AI có thể là tác động sâu sắc và lâu dài nhất của nó.
Các quy định PUE (hiệu quả sử dụng năng lượng) mới và mật độ rack lớn hơn sẽ thúc đẩy ngành hướng tới làm mát bằng chất lỏng, vì gần như không thể đạt được các giá trị PUE thấp chỉ với làm mát bằng không khí truyền thống.
Những tiến bộ của GPU yêu cầu chuyển sang làm mát bằng chất lỏng, thay đổi thiết kế trung tâm dữ liệu
Sự gia tăng mật độ năng lượng đòi hỏi phải thay đổi chiến lược quản lý nhiệt. Các chip AI mới nhất của NVIDIA tiêu thụ năng lượng nhiều hơn 300% so với các phiên bản tiền nhiệm và các dự báo của ngành cho thấy nhu cầu năng lượng trung tâm dữ liệu toàn cầu sẽ tăng gấp đôi trong vòng 5 năm tới. Tăng trưởng theo cấp số nhân này trong nhu cầu năng lượng đang định hình lại bối cảnh của thiết kế trung tâm dữ liệu.
Làm mát bằng chất lỏng đang trở nên thiết yếu đối với các rack có mật độ cao. Một cách tiếp cận kết hợp thường được sử dụng ngày nay, với 70% làm mát bằng chất lỏng và 30% làm mát bằng không khí. Việc lắp đặt làm mát bằng chất lỏng hiện đang ở dạng bộ trao đổi nhiệt cửa sau (RDHx) và công nghệ trực tiếp đến chip (DTC). Trong công trình xây dựng mới, cơ sở hạ tầng làm mát bằng chất lỏng đã nhanh chóng trở thành một giải pháp mặc định. Ngoài ra, việc trang bị thêm RDHx và DTC được coi là một giải pháp khả thi cho các cơ sở hiện có đang chuyển đổi sang khối lượng công việc có mật độ cao hơn.
Làm mát bằng phương pháp ngâm đang đến, điều này sẽ yêu cầu thay đổi thiết kế kết cấu
Làm mát bằng phương pháp ngâm có thể sẽ trở thành một chiến lược quản lý nhiệt phổ biến khi GPU vượt quá 150 kW mỗi rack. Nhưng việc triển khai rộng rãi công nghệ này vẫn còn vài năm nữa. Mật độ rack trung bình toàn cầu hiện chỉ là 12 kW và làm mát bằng phương pháp ngâm được triển khai trong chưa đến 10% trung tâm dữ liệu hiện nay. Việc triển khai làm mát bằng phương pháp ngâm trong vài năm tới sẽ tập trung vào các cơ sở AI và trong các phần của trung tâm dữ liệu truyền thống chạy khối lượng công việc AI.
Mặc dù công nghệ này hứa hẹn nhiều lợi ích, bao gồm làm mát hiệu quả cao, nhưng nó cũng phải đối mặt với những thách thức liên quan đến chất lượng, độ tin cậy và bảo trì chất lỏng. Ngoài ra, làm mát bằng phương pháp ngâm tạo ra những thách thức mới trong thiết kế kết cấu do các cân nhắc về trọng lượng. Trọng lượng của các bể làm mát lớn nhất có thể lên tới bốn tấn khi chứa đầy thiết bị và chất lỏng làm mát, điều này đòi hỏi sàn phải được gia cố đáng kể. Điều này sẽ cần được giải quyết trong các trung tâm dữ liệu triển khai làm mát bằng phương pháp ngâm trên quy mô lớn.
Điều có thể sẽ phổ biến hơn trong vài năm tới là các nhà điều hành triển khai thử nghiệm, sử dụng các bể ngâm nhỏ hơn có trọng lượng nhẹ hơn đáng kể và có thể được triển khai trong các cơ sở hiện có mà không cần cải tạo lớn. Điều này sẽ cho phép các nhà điều hành có thời gian làm quen với công nghệ trước khi triển khai trên diện rộng hơn.
THỊ TRƯỜNG VỐN
Nhu cầu của nhà đầu tư đối với trung tâm dữ liệu sẽ tiếp tục mạnh mẽ cho đến năm 2025. Trung tâm dữ liệu thường được coi là nơi trú ẩn an toàn lâu dài và ngành này đã được hưởng lợi trong những năm gần đây từ việc đa dạng hóa danh mục đầu tư đầu tư sang các lựa chọn thay thế. Niềm tin của nhà đầu tư trung tâm dữ liệu được thúc đẩy bởi một câu chuyện toàn cầu hấp dẫn về nhu cầu theo cấp số nhân đối với sức mạnh tính toán và lưu trữ dữ liệu, nguồn cung bị hạn chế do khan hiếm năng lượng, lợi nhuận tài chính hấp dẫn và sự phấn khích ngày càng tăng xung quanh tiềm năng của trí tuệ nhân tạo. Các nhà đầu tư lớn nhất là các tổ chức, vốn tư nhân và đầu tư thay thế. Các tổ chức đã mua lại các nhà điều hành toàn cầu trong khi vốn tư nhân tập trung vào việc tài trợ phát triển. Các khoản đầu tư thay thế đã mua lại các tài sản riêng lẻ khi có sẵn.
2025 sẽ là một năm kỷ lục nữa cho tài trợ phát triển
Tài trợ phát triển trung tâm dữ liệu sẽ đạt được một năm kỷ lục nữa vào năm 2025. Trên các phân khúc siêu quy mô và đồng vị trí, ước tính có 10 GW dự kiến sẽ khởi công trên toàn cầu vào năm 2025. Riêng biệt, 7 GW có thể sẽ hoàn thành. Điều này tương đương với khoảng 170 tỷ đô la giá trị tài sản sẽ cần đảm bảo tài chính phát triển hoặc tài chính vĩnh viễn vào năm 2025.
Tài trợ phát triển trung tâm dữ liệu thường được sắp xếp ở mức 65% đến 80% khoản vay so với chi phí trong khi tài chính vĩnh viễn thường được sắp xếp ở mức 65% đến 75% khoản vay so với giá trị. Phần lớn tài chính phát triển trung tâm dữ liệu trong lịch sử có nguồn gốc từ một số ít người cho vay, nhưng khi các giao dịch ngày càng lớn hơn, nhóm cho vay đang dần tăng lên và các giao dịch câu lạc bộ đang trở nên phổ biến hơn.
Vốn tư nhân sẽ đóng một vai trò quan trọng trong tài trợ phát triển
Trung tâm dữ liệu vẫn là một lĩnh vực thích hợp với số lượng giao dịch tài sản hạn chế xảy ra mỗi năm. Do đó, các nhà đầu tư bị hạn chế khả năng tiếp cận với loại tài sản này thông qua việc mua lại tài sản truyền thống. Ngoài ra, bản chất kỹ thuật cao và thâm dụng vốn của trung tâm dữ liệu tạo ra những rào cản đáng kể đối với việc gia nhập của những người tham gia mới. Các nhà đầu tư chủ yếu tiếp cận với lĩnh vực này thông qua tài trợ phát triển. Điều này đặc biệt đúng với các công ty cổ phần tư nhân, vốn là nguồn vốn chủ yếu trong các giao dịch phát triển trong những năm gần đây. Việc đầu tư vốn vào phát triển đất đai và xây dựng từ mặt đất sẽ vẫn là cách chính để các nhà đầu tư tiếp cận với trung tâm dữ liệu vào năm 2025.
M&A toàn cầu chậm lại, liên doanh tăng lên
Ngành trung tâm dữ liệu đã trải qua một loạt hoạt động M&A trong 5 năm qua với tổng trị giá hơn 200 tỷ đô la. M&A đã mang đến cho các doanh nghiệp cơ hội mở rộng quy mô nhanh chóng trong giai đoạn ngành này phát triển nhanh chóng. Nhưng ngành công nghiệp này đang đạt đến một điểm uốn khi nó trưởng thành và dòng chảy của các vụ sáp nhập lớn có thể sẽ chậm lại. Cơ sở cho triển vọng này là các nhà phát triển và nhà điều hành lớn nhất đã thiết lập nền tảng toàn cầu trong vài năm qua. Vào năm 2025, họ sẽ tìm cách phát triển hữu cơ và thông qua các thương vụ mua lại bổ sung thay vì trả phí bảo hiểm cho tăng trưởng thông qua các thương vụ mua lại quy mô lớn. Mặc dù khối lượng đầu tư M&A có thể sẽ giảm, nhưng hãy tìm kiếm sự gia tăng trong các liên doanh, đặc biệt là ở các nước đang phát triển khi các công ty lớn nhất trong ngành hợp tác với các nhóm khu vực để được hỗ trợ điều hướng bối cảnh chính trị, pháp lý và kinh doanh địa phương.
Giao dịch tài sản có thể chỉ tăng vừa phải vào năm 2025
Một số lượng tương đối hạn chế trung tâm dữ liệu giao dịch mỗi năm. Để so sánh, doanh số đầu tư trung tâm dữ liệu toàn cầu (không bao gồm giao dịch thực thể và gói lại) trung bình chỉ đạt 7 tỷ đô la mỗi năm kể từ năm 2020. Con số này so với mức trung bình hàng năm là 241 tỷ đô la đối với tài sản văn phòng trong cùng kỳ. Ngày càng có nhiều nhà phát triển sẽ tìm cách thoát khỏi vị thế và tái chế vốn trong năm tới. Nhưng trong nhiều trường hợp, những nhà phát triển này sẽ gặp khó khăn trong việc thực hiện các con số. Kết quả là, khối lượng giao dịch trung tâm dữ liệu toàn cầu có thể sẽ chỉ ghi nhận mức tăng khiêm tốn vào năm 2025.
Mức tăng khiêm tốn, bất chấp sự quan tâm đáng kể của nhà đầu tư, là do một số yếu tố. Thứ nhất, sự dịch chuyển đáng kể của lãi suất ở hầu hết các nước G10 giữa thời điểm tài sản được cấp vốn vài năm trước và ngày nay đã tạo ra chênh lệch giá mua-giá bán đáng kể. Thứ hai, có sự khác biệt trong các giả định cho thuê lại giữa người mua và người bán, điều này góp phần tạo nên chênh lệch giá mua-giá bán. Hầu hết các chủ sở hữu không ở vị thế cần bán, vì vậy họ có thể sẽ nắm giữ tài sản trong năm tới và chờ đợi các điều kiện tài chính trở nên thuận lợi hơn.
Giải thích về sự lỗi thời của trung tâm dữ liệu; trung tâm dữ liệu sẽ tăng giá trị theo thời gian với sự đầu tư hợp lý
Các câu hỏi về sự lỗi thời của trung tâm dữ liệu là phổ biến, đặc biệt là từ các nhà đầu tư mới tham gia vào lĩnh vực này. Để bắt đầu cuộc trò chuyện, cần phải có hiểu biết chung rằng ngành trung tâm dữ liệu đang trải qua sự tăng trưởng nhu cầu to lớn. Vì lý do này, có nhu cầu rất lớn về không gian trung tâm dữ liệu cả cũ và mới, và điều bắt buộc là phải giữ lại tất cả công suất hiện có trong khi xây dựng thêm các cơ sở để đáp ứng nhu cầu mới.
Hầu hết các tiêu đề truyền thông về trung tâm dữ liệu đều tập trung vào ý nghĩa của AI, nhưng AI chỉ đại diện cho một thành phần của nhu cầu trung tâm dữ liệu. Khối lượng công việc truyền thống, cường độ thấp hơn như lưu trữ dữ liệu và các ứng dụng dựa trên đám mây vẫn chiếm phần lớn nhu cầu. Ngay cả các kịch bản áp dụng lạc quan cũng cho thấy rằng khối lượng công việc AI có thể chỉ tăng lên 50% công suất trung tâm dữ liệu vào năm 2030.
Trong 10 năm kể từ bây giờ, không phải mọi trung tâm dữ liệu sẽ là một cơ sở AI chuyên biệt. Trên thực tế, chỉ một phần trung tâm dữ liệu sẽ dành riêng cho các ứng dụng AI. Phần lớn trung tâm dữ liệu sẽ chạy kết hợp khối lượng công việc truyền thống và ứng dụng AI. Do đó, các trung tâm dữ liệu cũ không có nguy cơ trở nên lỗi thời. Thay vào đó, chúng sẽ vẫn là một thành phần có giá trị của hệ sinh thái trung tâm dữ liệu toàn cầu.
Khái niệm lỗi thời của trung tâm dữ liệu thường tập trung vào tốc độ thay đổi công nghệ. Suy nghĩ là giá trị của một trung tâm dữ liệu nhanh chóng giảm sút do những tiến bộ trong công nghệ. Nhưng người ta phải nhớ rằng công nghệ được đặt trong một trung tâm dữ liệu liên tục được nâng cấp. Việc nhìn thấy GPU NVIDIA thế hệ mới nhất trong một trung tâm dữ liệu mới được xây dựng cũng giống như trong một cơ sở đồng vị trí được xây dựng cách đây 15 năm.
Ngoài các thỏa thuận thuê theo hợp đồng, phần lớn giá trị tài sản của trung tâm dữ liệu nằm trong nguồn điện hiện có và cơ sở hạ tầng của tòa nhà (điện, nước, HVAC, máy phát điện, v.v.). Nguồn điện tại chỗ đặc biệt có giá trị do những thách thức hiện tại trong việc đảm bảo điện năng cho các dự án phát triển mới. Vì những lý do này, trung tâm dữ liệu sẽ không trở nên lỗi thời trong vòng 10 năm kể từ khi được xây dựng, một khung thời gian thường được nhắc đến trong các cuộc trò chuyện về sự lỗi thời. Thay vào đó, với việc bảo trì và đầu tư hợp lý, trung tâm dữ liệu sẽ tăng giá trị theo thời gian.
-------------
Tác giả nghiên cứu
• Andrew Batson - Trưởng bộ phận Nghiên cứu Trung tâm dữ liệu, AMER (andrew.batson@jll.com)
• Daniel Thorpe - Trưởng bộ phận Nghiên cứu Trung tâm dữ liệu, EMEA (daniel.thorpe@jll.com)
• Glen Duncan - Trưởng bộ phận Nghiên cứu Trung tâm dữ liệu, APAC (glen.duncan@jll.com)